【東京】田園調布が危ない!2020年不動産地獄、始まる

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今回の記事

1 2020/01/16(木) 17:25:46.48

■これから下がる駅、それでも上がる駅

 2020年の東京オリンピック以後、国内消費が落ち込むという指摘は様々な場所でなされているが、それは不動産市場も例外ではない。「アベノミクスの後押しもあり、2015年頃から国内不動産市場はバブルが続いていましたが、19年の8月から潮目が変わってきたように思います。20年以降は一部の不動産を除いて厳しくなってくるでしょう」。そう語るのは、東京マンションオーナーズ代表の依田泰典氏。依田氏は会社員時代から不動産投資を始め、現在23区内に23戸の分譲マンションを所有している。不況の最大の理由は、実は前述したオリンピック後の消費の落ち込みだけではないのだという。

 「これまで中古不動産価格の上昇を下支えしていた、サラリーマン不動産投資家への融資の締め付けが起きたのが要因です。買いたい人は多いのですが、買える人が減っているのです」

 依田氏によれば、この一年で一部の金融機関が融資条件である年収条件を一気に引き上げたというのだ。「きっかけは、18年のスルガ銀行の不正融資問題です。これまで融資を受けられた年収500万円以下の会社員の審査が厳しくなった。それ以上の年収の方でも、1件購入できても2件目以降の融資が下りないケースも増えています」。
.

■20年以降の中古不動産価格は落ち込む

 融資が下りなければ、当然不動産売買は成立しない。結果、価格の多寡にかかわらず一部の不動産業者を除いて業界は冷え込みを見せつつある。「競争優位性を持っている物件を除けば20年以降の中古不動産価格は落ち込むでしょう」。では例外的に希望を見いだせる投資向きの物件はないのだろうか。

 「他物件と差別化が図られている将来性のある物件は値が落ちにくいです。例えば、スマホ1つで照明やエアコンが調整できる物件。入居者の生活の利便性が上がり、それが投資家の利益にも直結します。これは新築に限らず、リノベーションした中古物件でも同様です。また、例えば、30〜40代独身総合職のOLや看護師に人気の築浅でペット可の1LDK物件は入居がすぐに決まりやすく、値崩れしにくいです」

 値段が落ちやすいエリア、落ちにくいエリアはあるのだろうか。

 「東京駅周辺(丸の内、大手町、日本橋)や品川など、再開発が今後も見込まれるエリアへのアクセスがよい錦糸町や門前仲町、大井町は検討価値が高いと言えます。また、ほかの街では享受できない個性を持っている街も強いです。せんべろ居酒屋が充実している赤羽、空港から近く、飲食店が充実している蒲田。寺が多く、隅田川沿いの散歩が楽しい浅草。これらの街は1度引っ越すと、長く住む人が多いので投資妙味がある。

 ただ、人気エリアでも最寄り駅徒歩10分を超える物件は相当厳しい状況になります。また、かつての高級住宅街であった東横線沿いの『自由が丘』『田園調布』もいまひとつ。城東でも荒川より東の『小岩』『一之江』『葛西』は下がる可能性が高い」

 さらに20年は最悪のシナリオが待つ。売却が見込めない物件ばかり揃える不動産会社は、金融機関の信用も落ち、倒産するケースも出てくる可能性が高いのだという。買ってはいけない不動産会社にはどんな特徴があるのか。

 「まず見てほしいのは、提携金融機関の数が少ない業者。商談時に『ローンをご提案いただける金融機関はどちらか? 』と聞いて、7〜8以上あるなら一安心。一方、ノンバンク系しか取り扱いがないケースはかなり危ないでしょう。業歴が浅く実績が少ないか、金融機関から信用されていない証拠です」

 また、近年一部で話題となっている「ボロ物件投資」も時限爆弾が爆発する一歩前だという。「19年は自然災害が多い年でしたがそもそも日本国内で自然災害リスクのないエリアはありません。思い切って投資した物件が半損状態になった場合、借金だけが残ります。仮に直せたとしても、給湯器が故障したときに修繕費30万円でさえすぐに払えない人が投資している物件は修繕もされず空き家になります。人口減少のこの時代に、長期的視点で見てボロ物件投資は賢い選択ではない。これまで普通の会社員に属性を超えた融資が下りる環境が異常でした」。

1/16(木) 17:15配信
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20200116-00032104-president-bus_all
https://amd.c.yimg.jp/im_siggAQdJnMdecQ414cm9EJOl3g—x400-y277-q90-exp3h-pril/amd/20200116-00032104-president-000-1-view.jpg

みんなのコメント

3 2020/01/16(木) 17:27:47.01

チバリーヒルズ

7 2020/01/16(木) 17:29:54.15

最低敷地面積で縛るからミニ戸建てが出来ないから買い手がいなくなるんだよ。

9 2020/01/16(木) 17:32:00.46

田園調布にレオパレスが建つんですね

16 2020/01/16(木) 17:35:09.30

江戸時代は役宅と言って、武士であれば家を買うなんてことはなかった
しっかり役目を務めればしっかり屋敷に住めた。

今はどうか。ばかばかしいとしか言いようがない

17 2020/01/16(木) 17:35:11.18

尾久は伸びしろあるよ

19 2020/01/16(木) 17:35:49.30

そもそも、なぜ世田谷なんて田舎の価値が上がっているのか

24 2020/01/16(木) 17:40:12.01

明治のおっさんが適当に作った場所をありがたがる神経が信じられない
田舎者そのものではないか。

26 2020/01/16(木) 17:40:24.56

船堀はどうかな?数年後区役所できるけど

27 2020/01/16(木) 17:41:09.70

田園調布が危ないとかいうけど
そんなもん一般には知ったことではないわ
馬鹿か?

28 2020/01/16(木) 17:42:46.16

無人になっちゃうの?
じゃあ俺がもらっとく

31 2020/01/16(木) 17:49:25.15

もう高齢者エリアだしね

34 2020/01/16(木) 17:51:13.09

わしが知る20年前くらい前でも田園調布駅前分譲地の坪単価は小杉の井田三舞町辺りの半分以下だったで

35 2020/01/16(木) 17:51:50.39

慎太郎が住んでる時点でアウトですわ 普通にw

37 2020/01/16(木) 17:52:35.55

生ーきてーゆーくーんだー♪

以下コメント続き

39 2020/01/16(木) 17:53:10.24

東京でも千代田区とか港区とかのそれもごく一部だけが
江戸情緒を残してる。あとは浅草とかね

それ以外はなんか田舎者が侵略してきたようで最悪だ

40 2020/01/16(木) 17:53:34.50

江東区なんて災害で全滅危機なのに、死ぬつもりか

41 2020/01/16(木) 17:53:57.79

夜なんかでも下品さがないもん。ほかの場所は下品でしょ 最悪

42 2020/01/16(木) 17:54:00.26

浅草は、部落民だからな

44 2020/01/16(木) 17:55:45.57

この前浅草を訪れたんだけどね
浅草の町から歓迎されているオーラをもらった。俺は歓迎されているんだと。
うれしかったなあ。永井荷風好きなことわかってくれたのだと思う

45 2020/01/16(木) 17:56:11.82

長嶋茂雄さんが泣いている

48 2020/01/16(木) 17:58:00.05

田園調布にお住まいの張本「喝!!!」

49 2020/01/16(木) 17:58:21.65

京都と違うのは京都は外人お断りなんだけど、外人を飲み込む町なんだよ浅草は

50 2020/01/16(木) 17:58:47.81

条例がありなかなか売れないと聞いたが
どうなんだろうな

53 2020/01/16(木) 18:00:27.98

東横線の車内を見てみろよ。それが答えだろ田園調布の
みんな疲れ切ってるじゃねえか

54 2020/01/16(木) 18:00:30.80

子供の頃長嶋さんちで初めて戸建ての2階玄関みたびっくりしたのを今だ覚えてる

55 2020/01/16(木) 18:00:34.42

今時駅前にしかコンビニないしな
あと坂ばっか

58 2020/01/16(木) 18:00:44.03

ここ迄で、買っては駄目ななに、ムサコが無いんだけどな

60 2020/01/16(木) 18:01:19.17

バブル崩壊した時に、某都心の実家の土地
担保に取られたけど
久方ぶりに見に行ったら

建売が六棟も建ってたわ

63 2020/01/16(木) 18:03:53.62

コンビニも何もない山みたいな

以下コメント続き2

73 2020/01/16(木) 18:08:18.94

在日が乗っ取りをかけてる地区やな

80 2020/01/16(木) 18:10:46.06

すでにオンピック決定した頃から予想されていた問題だろうに…

82 2020/01/16(木) 18:11:53.73

都心3区、および城南エリアで駅から徒歩10分以内ならまぁ大丈夫だよ

84 2020/01/16(木) 18:14:24.56

田園調布に墓が建つ

86 2020/01/16(木) 18:15:15.84

あと10年で、田園調布は爺ばばの恐怖の街になってるだろうな

87 2020/01/16(木) 18:16:34.75

今後は、大田区の池上線沿線が高騰するだろうな

89 2020/01/16(木) 18:18:03.60

富豪中国人様は田園調布を買ってくれないの?

90 2020/01/16(木) 18:18:21.08

数百の家が冠水した事実を四丁目や五丁目は坂の下のスラムだと否定するけど
田園調布が冠水した事実は消えない、並み以上の住宅街は冠水しない

田園調布 200軒以上冠水 クソスラム

92 2020/01/16(木) 18:20:07.38

大田区だし高級住宅街とか不便だしオワコンだし

97 2020/01/16(木) 18:22:40.91

165平米以下には分割出来ないとは言え、お屋敷は減っているよね田園調布

102 2020/01/16(木) 18:29:38.84

田園調布も今は昔
今では東南アジア系やチャイニーズばかりでゴミ出しから教えないとならない
反面、激安な飲み屋がウジャウジャで飲兵衛ウマー
第二の西川口、高島平だ

103 2020/01/16(木) 18:30:19.14

田園調布は不便だから出張属には人気ない

105 2020/01/16(木) 18:32:37.30

田園調布が良い所なら、開発をした渋澤栄一自身が住んでるだろうが。
だが、実際に渋澤栄一が住んでたのは、王子の飛鳥山だからな。

もうその辺りで無理やり作り上げた感がするのを感じるものだがな。

113 2020/01/16(木) 18:40:38.53

張本住んでるの?あいつは新大久保か向島か山谷に住め

120 2020/01/16(木) 18:53:26.26

旧五島慶太邸とその並びは立派だが上野毛自体は結構辺鄙だな

以下コメント続き3

121 2020/01/16(木) 19:01:21.67

俺は東京の端に住むイナカモンだからよくわからないけど、世田谷って何がいいの?
下北沢ならともかく、そこ以外何もないイメージなんだよなあ。

123 2020/01/16(木) 19:09:07.03

田園調布は初期の頃会社の部長クラスが買える住宅地を目指した
次の大河ドラマでその時の様子も描かれるだろう

128 2020/01/16(木) 19:19:23.70

武蔵小杉ほどではないけど、水害すごかったんだっけ?
報道しなくても口コミで広がっちゃうんでしょう

129 2020/01/16(木) 19:23:48.90

うちの地方都市の高級住宅街()もバブルのお屋敷が
売り家になってたりするが買い手がつかないw
野村さちよみたいなバブル期のおばあちゃんもたくさんいる

133 2020/01/16(木) 19:34:17.08

銀座とか高さ制限撤廃して雑居ビル壊して再開発すればいいのに
もったいない

134 2020/01/16(木) 19:34:19.34

田園調布に家が建つ!

136 2020/01/16(木) 19:35:50.16

田園調布って不便だよ

142 2020/01/16(木) 19:55:42.91

2人とも故人になってしまったね。ちなみにヒロミの師匠でもある。

145 2020/01/16(木) 19:59:42.77

バブルだったんだろ単に

151 2020/01/16(木) 20:09:40.33

武蔵小杉のすぐ隣

154 2020/01/16(木) 20:11:28.67

田園調布警察署は風呂場をのぞいたタシロを逮捕拘留した警察署として地元では有名なんだぞ

156 2020/01/16(木) 20:12:04.47

星セント・ルイスって、2人ともかなり前に死んでるのね

157 2020/01/16(木) 20:12:49.27

夏だったか裏通り歩いてるとてんぷら油のにおいがしてきてね、そこでね
なんかすごく懐かしくなってきたんだよ。俺はそんなに年寄りじゃないのにね
そしたら裏口の戸が開いてね・・・

158 2020/01/16(木) 20:13:00.63

長嶋茂雄の実家

159 2020/01/16(木) 20:13:11.18

スマホでエアコンや照明が操作できる物件は価値が落ちない

そうか…??

以下コメント続き4

162 2020/01/16(木) 20:13:58.84

田園調布がチャイナタウンになる日

164 2020/01/16(木) 20:15:20.80

一時的な不遇はあるだろうが
いずれ見直される時代は来るだろう

165 2020/01/16(木) 20:16:18.94

細切れで売却できない六麓荘がトップになってしまうん?

166 2020/01/16(木) 20:17:39.75

東京の地価を支えていたマネーが地方に回るならいいこと
東京の地価は高過ぎる。サラリーマンを苦しめる原因
東京の地価が半分になれば金の巡りもよくなり経済は活性化する

167 2020/01/16(木) 20:17:47.19

清澄白河なんもねーな

168 2020/01/16(木) 20:18:15.01

土地に愛される
土地に嫌われる

田園調布にはいいオーラを全く感じない。

170 2020/01/16(木) 20:19:20.04

日本の金持ちは小粒だから仕方ない
縦長の長屋に住んで下界を眺め、日本人向けの安ホテルで満足してるんだよ
軽井沢とか田園調布とかお呼びじゃない

175 2020/01/16(木) 20:21:32.89

特別区外れて世田谷市になれよwもうちょっとしゃきっとするだろう そのほうがw

177 2020/01/16(木) 20:23:30.15

田園調布、東急が開発した代表的な町だからか、急行が止まって優遇されてる
駅前はなんにもない

179 2020/01/16(木) 20:24:51.43

情報戦がついに本格化してきたな

194 2020/01/16(木) 20:34:49.77

京女の代表と言えば吉岡里帆

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以上、【【東京】田園調布が危ない!2020年不動産地獄、始まる】でした。

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